Si tu modelo no se puede auditar al peso, no es modelo, es opinión.
stratika nació de una convicción incómoda: la mayoría de las decisiones inmobiliarias se toman sobre hojas de cálculo que nadie ha verificado línea por línea. Funcionan hasta que dejan de hacerlo, normalmente en el peor momento.
El motor v2.7.1 invierte esa lógica. Antes de entregar una sola métrica, corre una batería de validaciones de identidad — los 14 contratos matemáticos — que garantizan que el flujo, el balance y los retornos cuadran al centavo. Si algo no cuadra, la corrida no se publica.
No es una capa de "confianza". Es una suite de integración continua que vive dentro del motor y se ejecuta en cada cambio, igual que un pipeline de CI bloquea un deploy con tests rojos.
Los 14 contratos matemáticos inviolables.
Cada contrato es una identidad que debe cumplirse en toda corrida. Si una falla, el resultado no se publica.
Caja final = caja inicial + entradas − salidas, en cada periodo y en el acumulado.
El equity aportado iguala el equity registrado en el waterfall; no se crea ni se destruye capital.
Saldo de deuda = dispuesto − amortizado; el peak debt nunca excede la línea autorizada.
Los intereses devengados se calculan sobre el saldo real periodo a periodo, sin doble conteo.
Suma de partidas = costo total del proyecto; ningún concepto queda fuera del flujo.
Ingresos por unidad = precio × absorción; el inventario vendido nunca supera el inventario total.
MOIC = distribuciones totales / capital invertido, consistente con el flujo de equity.
MIRR usa tasas de reinversión y financiamiento explícitas; la TIR clásica se marca cuando el flujo es no convencional.
La suma de tramos (retorno de capital, preferente, catch-up, residual, promote) iguala la distribución total.
Ningún saldo de caja restringido cae por debajo de cero sin marcar bache de capital.
El peak equity reportado coincide con el máximo acumulado de aportaciones netas.
El valor residual se deriva del flujo objetivo y respeta la tasa máxima absorbible.
La suma de flujos periódicos iguala el flujo total del proyecto sin fugas de redondeo.
La misma entrada produce exactamente la misma salida: corridas reproducibles y auditables.
Por qué MIRR vence a la TIR en flujos no convencionales.
La TIR (IRR) asume que cada flujo intermedio se reinvierte a la propia TIR — un supuesto que rara vez se cumple en desarrollo inmobiliario. Peor aún: cuando el flujo cambia de signo más de una vez (tierra diferida, capital negativo en M+1, aportaciones tardías), la TIR puede tener múltiples soluciones o ninguna real.
El MIRR (Modified IRR) corrige esto separando dos tasas explícitas: una de financiamiento para los flujos negativos y una de reinversión para los positivos. El resultado es una sola cifra, estable y comparable entre proyectos.
# Flujo no convencional (tierra diferida) flujos = [-1200, +300, -500, +0, +900, +1600] # MXN '000 tir = 28.4% # ambigua: el flujo cambia de signo 3 veces mirr = 19.7% # estable: reinversión 8% · financiamiento 12% # stratika reporta MIRR como verdad operativa # y marca la TIR clásica como NO CONFIABLE en este flujo.
Cómo se valida cada cambio.
CI Identity Suite
Los 14 contratos corren como tests automáticos en cada modificación del motor. 14/14 verde es condición para publicar.
Candados al peso
Siete reconciliaciones independientes verifican que caja, deuda, equity y ventas cuadren con $0.00 de discrepancia.
Ghost guards
Detectores que bloquean estados imposibles (saldos fantasma, distribuciones sin capital, peak debt sobre la línea) antes de que contaminen una corrida.
No solo calcula resultados. Resuelve la pregunta inversa.
El solver invierte el motor: en vez de darte el retorno dado un terreno, te dice cuánto terreno puedes pagar para alcanzar el retorno objetivo.
Máximo precio de suelo pagable para un MIRR objetivo.
Tasa máxima de crédito que el proyecto absorbe sin romper el equity.
Brecha de fondeo y aportación requerida por socio para cerrar el bache.
Multi-variable, con presets accionables.
Mueve precio de venta, costo de obra, absorción y tasa de crédito a la vez. Tres presets calibrados resumen el espectro de escenarios.
Precios +5%, absorción acelerada, costo estable.
Supuestos base con colchón de contingencia.
Precios −8%, absorción lenta, costo +10%, tasa +200pb.
Distribución parametrizada, tramo por tramo.
Define la cascada completa y stratika reparte cada peso respetando el orden de prelación, con cierre verificado por el contrato C09.
- 01Return of capital
Devolución del capital aportado por cada socio.
- 02Preferente
Retorno preferente acumulado (hurdle) antes de repartir utilidad.
- 03Catch-up
Recuperación del promotor hasta el split objetivo.
- 04Residual
Reparto del remanente según participación.
- 05Promote
Carried interest del promotor sobre el excedente.
Preguntas frecuentes del motor.
Que las 14 validaciones de identidad del motor pasan en verde en la versión actual (v2.7.1). Es el equivalente a un pipeline de integración continua sin tests rojos.
Porque en flujos no convencionales la TIR puede ser ambigua o engañosa. El MIRR usa tasas de reinversión y financiamiento explícitas y entrega una cifra estable y comparable.
Sí. Exportas un reporte ejecutivo en PDF o el detalle a Excel, manteniendo la trazabilidad de cada contrato.
Sí. El contrato C14 garantiza que la misma entrada produce exactamente la misma salida, lo que hace cada corrida reproducible y auditable.